Miami
Miami - Negli ultimi anni gli investimenti immobiliari effettuati negli Stati Uniti da stranieri hanno avuto un incremento significativo grazie soprattutto alla politica liberale del governo, alla stabilità del sistema economico ed al regime fiscale favorevole.
Molti italiani considerano il sud della Florida e Miami in particolare una delle località ideali per sostenere un investimento immobiliare e le ragioni sono molteplici.
Vi è innanzitutto la possibilità di accontentare diverse disponibilità di budjet e tipologia di investimento: dalla proprietà di lusso fronte oceano, ai condo-hotel residenziali, a case unifamiliari ed investimenti commerciali per la vendita al dettaglio e la ristorazione. I prezzi degli immobili in alcune aree di Miami possono essere più bassi rispetto ad altre metropoli statunitensi il che rende molto allettante e vantaggioso investire in questa città. Tra l’altro, contrariamente al semplice affitto, l’acquisto di un immobile da la possibilità di ricavare un vantaggio economico nel lungo termine poichè il valore della proprieta’ in questo mercato ha tendenza a crescere nel tempo e, data la dinamicità del mercato immobiliare, vi è la possibilita’ di rivenderla o affittarla in fretta: lo scorso Aprile addirittura ci sono voluti solo 39 giorni per vendere una casa dal momento in cui era stata messa sul mercato, il che ha rappresentato l’intervallo più breve dalla meta’ del 2013. Ci fa piacere sottolineare che recentemente si sta assistendo ad un nuovo ciclo di incremento dei prezzi medi di vendita (come risulta dal grafico n. 1, gentilmente fornitoci dall'agente immobiliare Alessandra Giffuni della Global Realty); ciclo che ha avuto inizio nel 2011, dopo la caduta dei prezzi verificatasi nel 2007, e che dovrebbe portare ad almeno altri 3-5 anni di crescita.
Per quel che riguarda il regime fiscale, va tenuto presente che in Florida non ci sono tasse statali sul reddito delle persone fisiche e le tasse immobiliari (equivalenti alla nostra vecchia ICI), pur variando da Contea a Contea, non superano il 2% del valore catastale dell’immobile. Da non sottovalutare, inoltre, la qualita’ della vita: gli acquirenti possono godere non solo delle bellissime spiaggie e del clima tropicale, perfetto tutto l’anno per sport all’aria aperta e svago, e senz’altro favorito dalla strategica posizione geografica tra l’America del Nord e l’America latina, ma anche di uno stile di vita di standard superiore, avendo accesso alle migliori strutture per l’istruzione, le istituzioni finanziarie, lo shopping e i ristoranti raffinati.
Il processo per l’acquisto di un immobile a Miami, pur essendo di estrema facilità, presenta diverse differenze rispetto all’Italia, motivo per cui è raccomandabile affidarsi ad un avvocato, oltre che ad un agente immobiliare. Sono due gli agenti immobiliari che generalmente entrano in gioco nel processo di compravendita dell’immobile, quello dell’acquirente e quello del venditore, che si interfacciano durante l’intero processo, mentre l’avvocato (c.d. closing agent) seguirà i vari passaggi dell’operazione, dalla proposta di acquisto (c.d. Purchase Agreement) sino al rogito (c.d. Closing Agreement), preparando la necessaria documentazione in modo simile a quanto viene fatto in Italia dal Notaio. Il vantaggio per chi acquista, poi, è che, a differenza di quanto accade in Italia, le commissioni per gli agenti immobiliari sono tutte a carico del venditore e, inoltre, non e’ strettamente necessario recarsi personalmente negli USA dato che tutte le operazioni necessarie all’acquisto possono essere compiute dall’Italia (salvo che non si voglia accendere un mutuo perche’ in quel caso la presenza fisica sara’ quasi sempre richiesta).
Anche quando si vive lontani, poi, è molto facile gestire il proprio immobile tramite lo stesso agente immobiliare di fiducia che ha seguito l'acquisto, oppure rivolgendosi ad una tra le moltissime societa’ di Property Management che sono presenti a Miami, alle quali è ossibile, per l’appunto, affidare i propri appartamenti e che si occupano della gestione e anche dell’eventuale affitto degli stessi in assenza del proprietario.
Da non sottovalutare, infine, la snellezza ed efficienza delle procedure amministrative, burocratiche e legali e, soprattutto, la semplicita’ del procedimento di costituzione di una società: contrariamente a quanto previsto in Italia, negli USA le società possono essere costituite dallo stesso avvocato che in genere segue il cliente non solo nella fase di mera costituzione della società bensì anche in quella successiva di avviamento (preparazione dei documenti societari necessari per l’avvio delle attività della società in America) e gestione della stessa; il che ha reso le società statunitensi una delle opzioni preferite dagli investitori stranieri, anche in considerazione del costo irrisorio per la costituzione delle stesse. Non di meno rilievo, inoltre, la tutela che viene riservata alla proprieta’ privata: a differenza di quanto accade in Italia, infatti, negli USA il proprietario dell’immobile è notevolmente più tutelato rispetto all’affittuario e la procedura per ottenere lo sfratto è molto semplice e, soprattutto, si risolve in tempi molto rapidi.
Insomma, è abbastanza evidente che molti sono i fattori che spingono verso un investimento statunitense e Miami è senz’altro una delle scelte migliori. Il mercato immobiliare di Miami è in costante movimento e crescita e continua a rimanere un ambiente favorevole agli investimenti, soprattutto da parte di acquirenti internazionali (vedi il secondo grafico).
Nella seconda foto, Cavaliere Piero Salussolia, Avvocato fondatore dello studio legale "Salussolia & Associates", con sede a Miami.
Angela Cappuzzello, Dott.ssa in Giurisprudenza.
