Attualità Normativa

Modificare le tabelle dei millesimi in condominio

La quota di partecipazione dei vari inquilini in tutte le occasioni in cui l'assemblea di condominio è intenzionata a prendere una decisione relativa alla ripartizione di una spesa

Chiunque abiti in un condominio è ben consapevole del valore e dell'importanza delle tabelle dei millesimi, che hanno lo scopo di indicare la quota di partecipazione dei vari inquilini in tutte le occasioni in cui l'assemblea di condominio è intenzionata a prendere una decisione relativa alla ripartizione di una spesa o a un lavoro che riguardi le parti comuni della struttura. Ogni condomino, come si sa, possiede una quota di comproprietà che corrisponde al valore proporzionale dell'unità immobiliare di cui è proprietario; tale valore viene espresso in millesimi perché viene rapportato al valore totale del condominio, che - appunto - viene stabilito per convenzione a quota mille.

Il riferimento normativo
Nelle Disposizioni di attuazione al Codice civile, l'articolo 68 specifica che per accertare i valori delle tabelle dei millesimi non bisogna prendere in considerazione lo stato di manutenzione delle diverse unità immobiliari, né si deve tenere conto degli eventuali miglioramenti apportati o del canone locatizio. Ciò vuol dire che un appartamento in condizioni perfette ai fini del calcolo dei millesimi ha lo stesso peso di un appartamento che è tenuto in maniera pessima.

La tabella millesimale
La tabella millesimale in tutti i condomini con più di dieci unità abitative deve essere allegata al regolamento condominiale, che è obbligatorio per legge; negli altri casi può essere redatta anche senza il regolamento. Si parla di tabella contrattuale se a redigerla è direttamente il costruttore, mentre si ha a che fare con una tabella assembleare se essa viene approvata in una fase seguente attraverso una votazione in assemblea. Una terza alternativa è rappresentata dalla tabella giudiziale, che prende questo nome perché viene determinata dal giudice se l'assemblea non è in grado di arrivare a una decisione unanime. In questo caso, è indispensabile l'espletamento della perizia in corso di causa. 

Chi calcola la tabella
Il calcolo dei millesimi deve essere affidato a un tecnico; l'amministratore, tuttavia, non può decidere di attribuirgli l'incarico da solo, nel senso che la scelta va approvata dall'assemblea. In particolare, è necessario in seconda convocazione un voto favorevole da parte della maggioranza dei soggetti che intervengono in assemblea, a condizione che sia rappresentato un terzo del valore complessivo del condominio. Non esiste, invece, una procedura universale individuata dalla legge per il calcolo: i soli riferimenti da prendere in considerazione vanno individuati nella circolare 12480 del 26 marzo del 1966 e nella circolare 2945 del 26 luglio del 1993 del Ministero dei Lavori Pubblici.
Il tecnico incaricato tiene conto dei metri quadrati calpestabili, che corrispondono alla superficie reale dell'immobile; questa misura deve essere moltiplicata per un coefficiente di riduzione con valore non superiore a 1. In questo modo si ricava una superficie virtuale in funzione della quale si tiene conto della luminosità, della destinazione d'uso delle stanze, della vista, dell'orientamento, dell'altezza del piano e della presenza eventuale di terrazze e balconi, che sono considerati superfici accessorie. 
Per modificare i valori proporzionali che sono espressi nella tabella millesimale, è necessario il voto dell'assemblea; occorre, in particolare, il consenso della maggioranza degli intervenuti. Le modifiche sono possibili nel caso in cui venga riscontrato un errore o, come specifica il Codice civile attraverso l'articolo 1136, nel momento in cui il valore proporzionale di un'unità immobiliare viene alterato per più di un quinto per l'aumento delle superfici, per la sopraelevazione o per la riduzione delle altre unità immobiliari. Per altre modifiche, invece, occorre l'unanimità di tutti i voti degli inquilini proprietari. La notizia della revisione deve essere fornita all'assemblea direttamente dall'amministratore; nel caso in cui tale obbligo non venga rispettato, egli è tenuto a risarcire i danni eventualmente provocati.

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