Roma - Ecco il quadro delle regole per le agevolazioni fiscali legate alla casa nel 2023. Le modifiche più rilevanti riguardano ancora una volta il Superbonus, un’agevolazione che dalla sua nascita nel maggio 2020 è stato interessato da una ventina di cambiamenti normativi. In particolare variano in alcuni casi l’importo dell’agevolazione e le date entro cui poterne usufruire.
Inalterati invece i requisiti dei lavori che danno diritto alla maxidetrazione: per quanto riguarda il superbonus finalizzato al risparmio energetico bisogna effettuare l’isolamento termico dell’edificio e/o cambiare la centrale termica con una ad alta efficienza e atta oltre a scaldare la casa a produrre acqua calda e/o a raffrescare l’immobile. Uno o entrambi questi interventi possono essere accompagnati da altre opere di efficientamento a loro volta agevolate (lavori già agevolati dall’ecobonus standard, pannelli fotovoltaici, colonnine elettriche ricarica auto) e il risultato finale degli interventi deve essere un miglioramento di almeno due classi energetiche, da certificare mediante il confronto di un’attestazione di prestazione energetica rilasciata prima dei lavori con quella a fine opere.
Per quanto riguarda invece il superbonus finalizzato al consolidamento statico degli edifici (il cosiddetto sismabonus) che agevola tutti gli interventi di riduzione di rischio sismico purché effettuati in un’area posta in una zona a rischio sismico 1,2 o 3, cui peraltro appartiene la grande maggioranza dei comuni italiani, basta certificare un miglioramento della stabilità dell’edificio.
Le novità per i condomìni
E veniamo alle novità per il Superbonus partendo dai condomìni. L’agevolazione resta al 110% fino al 31 dicembre 2023, per poi scendere al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025 per chi 1) ha presentato la Cilas (comunicazione inizio lavori per il superbonus) entro il 25 novembre 2022 a seguito di precedente delibera dell’assemblea; 2) ha presentato la Cilas tra il 25 novembre e il 31 dicembre 2022, purché la delibera assembleare sia stata presa entro il 18 novembre e il requisito cronologico risultare da un atto notorio dell’amministratore o, per i condomìni senza obbligo di amministratore (sono quelli fino a 8 unità immobiliari) da chi ha presieduto l’assemblea. In caso di attestazioni false si rischiano fino a due anni di carcere. I condomìni che non rientrano in una di queste condizioni per le spese effettuate nel 2023 otterranno un ristoro fiscale del 90% e non più del 110.
Le novità per le villette
Per quanto riguarda le abitazioni unifamiliari, chi alla data del 30 settembre 2022 aveva presentato la Cilas ed effettuato almeno il 30% delle opere del Superbonus può godere del 110% per le spese effettuate entro il 31 marzo 2023; per le spese effettuate successivamente potrà avere soltanto i rimborsi previsti dall’ecobonus standard (da 50 al 65% a seconda delle opere). Per i proprietari di abitazioni unifamiliari che non hanno cominciato i lavori la possibilità di ottenere il superbonus, nella misura in vigore per il 2023, e quindi il 90%, è subordinata a due requisiti: deve trattarsi di prima casa e il contribuente deve avere un reddito non superiore a 15mila euro, rivalutato secondo il cosiddetto quoziente familiare. Il computo del quoziente si effettua sommando i redditi lordi dell’anno precedente alla richiesta di agevolazione di tutti i componenti del nucleo: 15 mila euro per i single, 30 mila euro per due, 37.500 per tre, 52.500 per 4 e più.
Le novità per gli edifici plurifamiliari
Un caso a parte sono gli edifici plurifamiliari con un numero di appartamenti da 2 a 4 ma con proprietà unica: per il superbonus sono assimilati ai condomini e quindi avranno diritto al 110% per tutto il 2023 a condizione però che la Cilas risulti presentata entro il 25 novembre 2022, come prevedeva già il decreto Aiuti 4 nella versione formulata dall’Esecutivo. Infine chi demolisce per ricostruire e vuole ottenere il 110% ha tempo fino al 31 dicembre 2022 per la richiesta del titolo abilitativo. Per questa tipologia infatti non è sufficiente presentare una Cilas.
La cessione del credito
Per quanto riguarda la spinosa questione della cessione del credito, due i provvedimenti, approvati in sede di conversione del decreto Aiuti 4. Ci sarà la possibilità di effettuare un passaggio in più per i crediti: dopo la prima cessione (anche sotto forma di sconto in fattura) rimarrà l’obbligo di effettuare ulteriori passaggi solo verso soggetti finanziari vigilati (banche, assicurazioni, finanziarie). Quando il quarto passaggio avviene favore di una banca, questa può cedere a sua volta i crediti ai suoi clienti professionali e alle partite Iva. Lo scopo è alleggerire i cassetti fiscali delle banche permettendo loro di avere il margine fiscale necessario per accettare nuove cessioni. Per le imprese che hanno effettuato lo sconto in fattura per il superbonus e che non riescono a cedere i crediti è prevista una garanzia della Sace. Anche se si giungerà a una maggiore circolazione dei crediti in questa fase però un problema che non si può risolvere per via normativa è quello del costo delle operazioni: il forte rialzo dei tassi rende la cessione piuttosto onerosa per il contribuente: per il superbonus al 110% vengono riconosciuti in media 95 euro ogni 110 di credito, e molto più bassa la remunerazione per gli altri bonus: ad esempio, sui lavori di ristrutturazione, agevolati al 50% in 10 anni, si ottengono circa 35 euro ogni 100 di spesa.
Il bonus facciate
Per quanto riguarda infine gli altri bonus, si conferma la fine al 31 dicembre 2022 del bonus facciate; confermati con regole e aliquote attuali a tutto il 2024 l’ecobonus e il sismabonus standard, il bonus ristrutturazione e il bonus verde. Scende da 10 mila a 8 mila euro (ma secondo la legge in vigore sarebbe dovuto scendere a 5000 nel 2023) il bonus arredi.
Il bonus barriere architettoniche e le regole in condominio: la delibera e la maggioranza necessaria
Il bonus barriere architettoniche (75% in cinque anni su una spesa massimo di 96mila euro per unità immobiliare), viene confermato fino al 2025. Per favorire i lavori in condominio viene anche prevista che la delibera sia presa con le stesse regole del superbonus: maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio.
